淺析地鐵運(yùn)營(yíng)與沿線物業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展
　　
　　自從倫敦建造了世界上第一條地鐵以來(lái)，已經(jīng)歷了140年的歷史。地鐵使人們的生活發(fā)生了巨大的變化。然而，地鐵工程巨大的建設(shè)投資以及投入使用后高額的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用決定了不可能單憑客流運(yùn)營(yíng)收回成本及保證日常維護(hù)。關(guān)于地鐵運(yùn)營(yíng)的國(guó)際慣例是：在地鐵投入使用那天開(kāi)始，政府每年都要往里補(bǔ)貼上億資金。難道地鐵真的只能成為一條源源不斷的吃錢(qián)線嗎?事實(shí)上香港地鐵從1994年以來(lái)每年盈利都在10億以上。
　　本文從分析國(guó)內(nèi)已建成地鐵的幾個(gè)城市以及香港的地鐵沿線物業(yè)發(fā)展情況入手，論述如何通過(guò)統(tǒng)籌發(fā)展挖掘地鐵沿線物業(yè)最大價(jià)值，以實(shí)現(xiàn)地鐵運(yùn)營(yíng)與沿線物業(yè)開(kāi)發(fā)的雙贏，以期為國(guó)內(nèi)地鐵建設(shè)及運(yùn)營(yíng)帶來(lái)一些有益的啟示。
　　第一部分：地鐵與城市發(fā)展的緊密關(guān)系
　　一、歷史回眸 地鐵百年
　　地鐵是一種載客量大、快速準(zhǔn)點(diǎn)、舒適安全、環(huán)保的軌道交通。因此世界上許多大都市很早就開(kāi)始建設(shè)和使用地鐵。
　　倫敦地鐵140年
　　巴黎地鐵100年
　　紐約地鐵100年
　　東京地鐵75年
　　莫斯科地鐵70年
　　漢城地鐵30年
　　北京地鐵35年
　　香港地鐵25年……
　　二、地鐵建設(shè)的效益
　　除了為市民出行提供快速、穩(wěn)定的交通工具外，地鐵的社會(huì)效益還體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
　　1、沿線商業(yè)提升生活空間和便利度
　　地鐵成為城市生活重要的組成部分，人們可以通過(guò)地鐵站快速的到達(dá)城市的商業(yè)中心、辦公地點(diǎn)以及居住地，同時(shí)地鐵站也成為人們進(jìn)行社交活動(dòng)的場(chǎng)所。
　　在國(guó)外，在乘地鐵上班途中，人們還能把生活中的事務(wù)如洗衣、沖膠卷，都在地鐵沿線完成，而地鐵也成為沿線小商業(yè)貨物供給的主要通道之一。
　　2、改善城市投資環(huán)境，使城市間的距離格局發(fā)生變化
　　地鐵的快速便捷使城市的距離越來(lái)越近，城市的規(guī)模也因此可以發(fā)展得越來(lái)越大。
　　地鐵與機(jī)場(chǎng)、巴土站、的士站以及輪渡等不同交通工具的便捷接駁，使城市內(nèi)與城市間的距離大大縮短，城市投資環(huán)境大大改善；城市距離格局變化，使人們居住在城郊、工作和購(gòu)物在城市中心的生活已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。
　　3、為沿線土地帶來(lái)增值
　　地鐵的開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，帶來(lái)了一種蘊(yùn)含無(wú)限商機(jī)的“地鐵經(jīng)濟(jì)”，從而帶旺一個(gè)片區(qū)，增加物業(yè)升值空間。
　　國(guó)際研究發(fā)現(xiàn)，地鐵對(duì)周邊區(qū)域的地價(jià)提升比率，根據(jù)原有區(qū)域條件不同可達(dá)到5％～15％；原有區(qū)域距離城市中心越遠(yuǎn)，原有交通條件越差，地價(jià)提升比率越高。
　　[例1]：廣州地鐵于1993年開(kāi)工，開(kāi)工當(dāng)年和第二年，廣州地鐵一號(hào)線沿線物業(yè)升值15％～25％，1999年一號(hào)線正式開(kāi)通后，地鐵沿線物業(yè)再次升值15％～25％。
　　對(duì)商業(yè)價(jià)值提升：一號(hào)線開(kāi)通后，帶動(dòng)中華廣場(chǎng)商鋪升值5％，流行前線的租金也上升了近一倍多。
　　[例2]：天津紅橋區(qū)隨著地鐵一號(hào)線的建設(shè)以及各個(gè)公共建筑設(shè)施的完善，使得該地區(qū)在2003年1月份區(qū)域綜合指標(biāo)達(dá)67.9點(diǎn)，較2002年12月上漲7.9點(diǎn)，增幅為13.2％。
　　三、面臨的困境：地鐵投資巨大政府負(fù)擔(dān)沉重
　　地鐵建設(shè)的一個(gè)世界性難題是：地鐵建設(shè)耗資巨大，建設(shè)周期很長(zhǎng)。而其作為公益事業(yè)，地鐵只能以低廉的運(yùn)價(jià)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，不僅如此，地鐵每年還有大額的折舊費(fèi)用、資金利息和維修費(fèi)用。因此，世界各大城市的地鐵營(yíng)運(yùn)都是無(wú)法贏利的，必須由政府每年給予財(cái)政補(bǔ)貼。
　　很久以來(lái)，多數(shù)城市的財(cái)務(wù)狀況決定了給地鐵的預(yù)算是有限的資金規(guī)模，傳統(tǒng)的專款政策由于對(duì)政府總體預(yù)算管理產(chǎn)生的負(fù)面影響，不具有可持續(xù)性。然而地鐵一旦投入營(yíng)運(yùn)，就很難停止運(yùn)作，就象一臺(tái)不斷吃錢(qián)的老虎機(jī)，成為政府極為沉重的負(fù)擔(dān)。
　　《支持?jǐn)?shù)據(jù)與案例》
　?、?、地鐵建設(shè)時(shí)間：
　　莫斯科地鐵首期 5年(1931年開(kāi)始修建，1935年建成通車(chē)。)
　　廣州地鐵一號(hào)線 5.5年(1993年12月28日——1999年6月28日)
　?、?、地鐵造價(jià)與其它交通設(shè)施造價(jià)對(duì)比：
　　--------------------------------------------------
　　地鐵 人民幣6億／公里(一般為5～8億)
　　磁浮 人民幣3億元／公里
　　輕軌 人民幣1.5億～2.5億／公里
　　BRT(大公交系統(tǒng)) 人民幣0.2—1億人民幣／公里
　　--------------------------------------------------
　　Ⅲ、經(jīng)營(yíng)成本往往大于運(yùn)營(yíng)收入
　　地鐵單憑客流運(yùn)營(yíng)收回成本在全世界都沒(méi)有先例，以廣州地鐵一號(hào)線為例，投資122億，運(yùn)營(yíng)三年下來(lái)，平均每年運(yùn)營(yíng)收入在1.8～1.9億元人民幣水平，但就去年而言，運(yùn)營(yíng)成本卻達(dá)2.3億元人民幣。
　　四、難道地鐵真的只能成為一條源源不斷的流錢(qián)線嗎?
　　香港地鐵是目前唯一打破“虧錢(qián)”規(guī)則的地鐵。
　　事實(shí)上，香港地鐵是目前世界上唯一經(jīng)營(yíng)獲利的地鐵公司。香港地鐵自1979年底逐段投入運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)初期，是沒(méi)有盈利的，其一是收入少，二是利息開(kāi)支大。隨著地鐵各站投入運(yùn)營(yíng)，乘客量不斷增加。地鐵公司自1998年開(kāi)始剔除沉重利息開(kāi)支和其他經(jīng)營(yíng)費(fèi)用后，首次出現(xiàn)2億元盈利。截至2000年上半年的20年半的時(shí)間里，逐步由前12年的虧損，轉(zhuǎn)為盈利，其中1998年的利潤(rùn)達(dá)到28.19億港元；1999年盈利21.16億港元，2000年利潤(rùn)已經(jīng)達(dá)到41億港元。并曾在1997年及1998兩年派發(fā)股息。
　　其最主要的兩個(gè)原因是：
　　*地鐵沿線物業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展
　　*商業(yè)化運(yùn)作的運(yùn)營(yíng)模式
　　以下對(duì)上述兩點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明。
　　第二部分：地鐵沿線物業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展
　　一、地鐵商業(yè)運(yùn)作 發(fā)展沿線物業(yè)
　　[案例1]：香港地鐵
　　地鐵結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以三得益：一是通過(guò)地鐵的延伸實(shí)現(xiàn)城市拓展的總體規(guī)劃；二是由地鐵來(lái)建設(shè)新的住宅區(qū)，又可為地鐵帶來(lái)新客流；三是可以用房地產(chǎn)的增值彌補(bǔ)地鐵運(yùn)營(yíng)的虧損。
　　香港地鐵從修第一條線路開(kāi)始，就建立了一套成功、獨(dú)特的商業(yè)模式，首要的一點(diǎn)是它充分利用地鐵沿線地產(chǎn)增值的優(yōu)勢(shì)，在結(jié)合地鐵營(yíng)運(yùn)與發(fā)展車(chē)站及車(chē)廠上蓋大型物業(yè)方面獲益良多。目前香港地鐵已成為香港最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。
　　由于地鐵大大改善了沿線的交通狀況，使沿線各站形成許多新的繁華地區(qū)，沿線的地產(chǎn)也不斷增值。地鐵公司充分運(yùn)用這一優(yōu)勢(shì)，把發(fā)展地鐵與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來(lái)，這給地鐵公司帶來(lái)了豐厚的利潤(rùn)，解決了工程建設(shè)部分資金來(lái)源。單在1999年，地鐵公司在機(jī)場(chǎng)沿線5個(gè)車(chē)站物業(yè)發(fā)展計(jì)劃涉及面積約達(dá)350萬(wàn)平方米，將軍澳支線4個(gè)車(chē)站及車(chē)廠的物業(yè)發(fā)展計(jì)劃涉及樓面總面積約達(dá)230萬(wàn)平方米。以地鐵公司策略性地保留部分已落成之物業(yè)作租賃用途，以提供穩(wěn)定的租金收入。按1999年年底的價(jià)值計(jì)算，地鐵公司擁有的投資物業(yè)總值達(dá)89億港元。1999年地鐵公司的物業(yè)租務(wù)及管理收入為75.52億港元。
　　地鐵公司選取的地皮，通常為車(chē)站上蓋。其做法是將地下車(chē)站大廳與上層物業(yè)同時(shí)發(fā)展。他們首先向政府取得發(fā)展車(chē)站上層空間的權(quán)利，之后尋求合作伙伴，利用發(fā)展商的資金，繳付土地費(fèi)用，建造大型住宅、寫(xiě)字樓和商場(chǎng)。出售物業(yè)所得利潤(rùn)，則由地鐵公司與發(fā)展商共享。例如最近涉及200至250億港元的九龍站5至7期發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目，就有3份標(biāo)書(shū)，由新鴻基奪得。
　　地鐵公司歷年出售物業(yè)所獲得的利潤(rùn)，全部用于地鐵建設(shè)，成為香港地鐵發(fā)展的重要資金來(lái)源之一。
　　數(shù)據(jù)：
　　香港地鐵沿線物業(yè)發(fā)展帶來(lái)的收入主要包括：物業(yè)發(fā)展利潤(rùn)、物業(yè)租金收入以及物業(yè)管理收入。沿線物業(yè)發(fā)展所得收益，亦有助于抵消新地鐵建設(shè)的大額資本性投資的額外折舊及利息支出。
　　
　　[案例2]：廣州地鐵
　　廣州在地鐵一號(hào)線沿線缺乏可開(kāi)發(fā)土地，上蓋物業(yè)統(tǒng)籌發(fā)展暫時(shí)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，目前其物業(yè)發(fā)展收益來(lái)源于車(chē)站商鋪的租金收入。
　　2001年，沿線物業(yè)出租率保持100％，年收入近7000萬(wàn)元。地鐵營(yíng)運(yùn)預(yù)計(jì)虧損兩三千萬(wàn)元。
　　從修建二號(hào)線開(kāi)始，有計(jì)劃實(shí)施地鐵沿線物業(yè)發(fā)展，即進(jìn)行建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和房地產(chǎn)三塊經(jīng)營(yíng)。目前三號(hào)線正準(zhǔn)備以合法手續(xù)擁有沿途洛溪、大石、漢溪的三塊面積達(dá)5平方公里的土地，將通過(guò)招商引資、合作等多種形式，全方位啟動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。相信通過(guò)規(guī)范運(yùn)作，20年或30年后廣州地鐵將可脫貧。
　　結(jié)論：地鐵建設(shè)應(yīng)該采用先進(jìn)的商業(yè)運(yùn)作模式，并進(jìn)行地鐵沿線物業(yè)發(fā)展。
　　只有地鐵建設(shè)、地鐵運(yùn)營(yíng)與沿線物業(yè)發(fā)展形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制，才能建立起持續(xù)穩(wěn)定的資金供應(yīng)鏈，促進(jìn)地鐵網(wǎng)絡(luò)的良性發(fā)展，從而大大提高城市的運(yùn)行效率，加速改善城市空間形態(tài)，增強(qiáng)城市吸引力。
　　二、發(fā)展沿線物業(yè) 統(tǒng)籌是大前提
　　廣州地鐵一號(hào)線已經(jīng)正常運(yùn)行幾年了，而當(dāng)年批出的地鐵上蓋項(xiàng)目卻還有相當(dāng)部分沒(méi)有建成或還根本沒(méi)有動(dòng)工，應(yīng)該同步完成的事卻因開(kāi)發(fā)商觀望坐等地價(jià)升值、投資組合出現(xiàn)重大變故而產(chǎn)生大量的空置房和空置地，影響了城市形象和總體發(fā)展，教訓(xùn)不謂不深刻。
　　相反，研究地鐵上蓋物業(yè)成功發(fā)展的城市——香港，我們可以發(fā)現(xiàn)，統(tǒng)籌發(fā)展才是成功開(kāi)發(fā)大前提。
　　1、香港地鐵沿線物業(yè)發(fā)展方式
　　香港從建設(shè)第一條地鐵開(kāi)始，就采用地鐵建設(shè)與地鐵站點(diǎn)(車(chē)廠)上蓋大型物業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的方式。地鐵公司與政府達(dá)成協(xié)議，統(tǒng)一征用地鐵沿線地塊用做站點(diǎn)(車(chē)廠)上蓋物業(yè)發(fā)展。地鐵公司負(fù)責(zé)所有地塊發(fā)展的統(tǒng)籌，包括確定用地規(guī)劃指標(biāo)，制定發(fā)展計(jì)劃和物業(yè)方案，通過(guò)招標(biāo)選擇發(fā)展商，對(duì)屬下的物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。
　　2、廣州地鐵沿線物業(yè)發(fā)展方式
　　目前已經(jīng)建成和使用的是一號(hào)地鐵線。由于是在城市建成區(qū)，沿線已經(jīng)沒(méi)有可開(kāi)發(fā)的地塊，因此站點(diǎn)(車(chē)廠)都沒(méi)有發(fā)展上蓋物業(yè)。
　　即將開(kāi)始建設(shè)的二號(hào)地鐵線，將會(huì)采用地鐵建設(shè)與站點(diǎn)(車(chē)廠)上蓋物業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的方式，并且形成以房地產(chǎn)發(fā)展為龍頭的商業(yè)經(jīng)營(yíng)。
　　3、上海地鐵沿線物業(yè)發(fā)展方式
　　沿線地塊由政府按項(xiàng)目分別批租，沒(méi)有統(tǒng)一的征用土地。地鐵站點(diǎn)和車(chē)廠均單獨(dú)設(shè)置，與城市面貌很難融合。地鐵公司也有下屬的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，但是不是發(fā)展與地鐵站點(diǎn)和車(chē)廠聯(lián)系緊密的上蓋物業(yè)，與地鐵營(yíng)運(yùn)無(wú)直接的關(guān)聯(lián)。
　　4、北京地鐵沿線物業(yè)發(fā)展方式
　　地鐵沿線的地塊也是由政府按項(xiàng)目批租給開(kāi)發(fā)商，與地鐵營(yíng)運(yùn)沒(méi)有直接的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。站點(diǎn)和車(chē)廠的設(shè)置也基本是獨(dú)立的。也有少數(shù)開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)到地鐵上蓋物業(yè)的價(jià)值，與地鐵出站口進(jìn)行有機(jī)聯(lián)系(例如東方商廈)，但只是自發(fā)性的，沒(méi)有統(tǒng)籌發(fā)展。
　　結(jié)論：
　　1)、城市地鐵沿線物業(yè)的發(fā)展如果沒(méi)有統(tǒng)籌，土地的價(jià)值沒(méi)有最大化的體現(xiàn)，是對(duì)城市資源的極大浪費(fèi)；
　　2)、城市地鐵沿線物業(yè)的發(fā)展如果沒(méi)有統(tǒng)籌，地鐵站點(diǎn)的建設(shè)只考慮了交通出入口的功能，設(shè)置孤立、缺乏連續(xù)性，破壞城市景觀；
　　3)、城市地鐵沿線物業(yè)的發(fā)展如果沒(méi)有統(tǒng)籌，物業(yè)管理與地鐵的后續(xù)建設(shè)較難協(xié)調(diào)，公眾得不到優(yōu)質(zhì)服務(wù)，地鐵工程質(zhì)量也缺乏保障。
　　三、統(tǒng)籌職責(zé)明確 物業(yè)發(fā)展成功
　　[案例]
　　香港地鐵公司是特區(qū)政府全資擁有的一家企業(yè)，但并不由政府直接經(jīng)營(yíng)。而是通過(guò)有關(guān)條例，由政府委托有關(guān)人員擔(dān)任董事局成員，按照商業(yè)原則進(jìn)行地下鐵路的修建、經(jīng)營(yíng)和日常管理。因此，在人們心目中，地鐵是一家“官有民營(yíng)”的企業(yè)。
　　負(fù)責(zé)地鐵沿線物業(yè)發(fā)展統(tǒng)籌工作的可以稱為地鐵物業(yè)發(fā)展統(tǒng)籌商。它的主要職責(zé)有：
　　與政府協(xié)商，統(tǒng)一征用沿線發(fā)展地塊
　　沿線土地是指可以與地鐵站點(diǎn)或者車(chē)場(chǎng)結(jié)合發(fā)展的地塊。如果商業(yè)、辦公以及住宅等各類(lèi)物業(yè)與地鐵車(chē)站、車(chē)廠的設(shè)置緊密結(jié)合，并形成一定規(guī)模，就能充分享有高效率的地鐵交通以及因此帶來(lái)的城市資源的經(jīng)濟(jì)。另一方面，繁榮的地鐵沿線物業(yè)，也為地鐵帶來(lái)更多的乘客。
　　物業(yè)發(fā)展權(quán)是由政府授予的一種土地使用權(quán)利，目的是使獲得者通過(guò)物業(yè)發(fā)展獲得經(jīng)營(yíng)收益，并且投資新地鐵項(xiàng)目的建設(shè)，或者補(bǔ)償已建成的地鐵項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)成本。當(dāng)然，根據(jù)我國(guó)土地使用的法律法規(guī)，此等發(fā)展權(quán)需要支付一定的地價(jià)。
　　協(xié)調(diào)地鐵站點(diǎn)出口與上蓋物業(yè)的關(guān)系
　　通過(guò)主動(dòng)與政府相關(guān)管理機(jī)構(gòu)的合作研究，既考慮城市建設(shè)的需要，又緊密結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，為各發(fā)展項(xiàng)目的物業(yè)設(shè)計(jì)以及規(guī)劃制定適合時(shí)宜及創(chuàng)新的解決方案，以便進(jìn)行持續(xù)發(fā)展。
　　參與地塊發(fā)展
　　一般市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小的、或者對(duì)建設(shè)企業(yè)品牌具有標(biāo)志性意義的發(fā)展項(xiàng)目，適合獨(dú)立發(fā)展。具有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，又具備發(fā)展規(guī)模，影響力較大的發(fā)展項(xiàng)目，適合聯(lián)合發(fā)展。而市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大，公司資源不具備實(shí)力發(fā)展的項(xiàng)目，最好委托發(fā)展。
　　對(duì)于需要聯(lián)合發(fā)展，或者委托發(fā)展的項(xiàng)目，慎擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)向合格的發(fā)展商招標(biāo)。目的是要以市場(chǎng)機(jī)制，挑選最具實(shí)力和誠(chéng)信的合作伙伴，同時(shí)也是將發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)降至較低的水平，確保項(xiàng)目發(fā)展的順利和成功。
　　沿線物業(yè)發(fā)展的統(tǒng)一品牌營(yíng)銷(xiāo)
　　不管地塊發(fā)展采用何種方式，物業(yè)發(fā)展的營(yíng)銷(xiāo)均以統(tǒng)籌商的形象統(tǒng)一進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)。這樣最終可以形成地鐵沿線物業(yè)發(fā)展的產(chǎn)品品牌，創(chuàng)造品牌價(jià)值。
　　沿線屬下物業(yè)的管理
　　物業(yè)發(fā)展完成后，屬下的物業(yè)可能包括辦公樓、商場(chǎng)、城市停車(chē)場(chǎng)及居住小區(qū)的配套設(shè)施，物業(yè)管理除負(fù)責(zé)物業(yè)的日常維護(hù)和管理，還包括物業(yè)出租。良好的物業(yè)管理，不僅能很好的維護(hù)城市面貌，而且使物業(yè)延長(zhǎng)使用壽命，具有較強(qiáng)的增值能力。同時(shí)，有利于協(xié)調(diào)物業(yè)建設(shè)與地鐵施工，確保地鐵工程質(zhì)量的維護(hù)。
　　
　　第三部分：地鐵運(yùn)營(yíng)——商業(yè)化運(yùn)作的運(yùn)營(yíng)模式
　　一、關(guān)鍵的體制問(wèn)題是按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則進(jìn)行籌資和經(jīng)營(yíng)
　　[案例]：香港地鐵的籌資和運(yùn)營(yíng)模式
　　香港地鐵公司二十多年成立以來(lái)，一直以商業(yè)原則運(yùn)作。除了沿線物業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展外，運(yùn)營(yíng)模式也相當(dāng)關(guān)鍵。主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面，通過(guò)控制成本造價(jià)、通過(guò)先進(jìn)設(shè)施形成規(guī)模效應(yīng)兩個(gè)措施降低成本壓力；另一方面，通過(guò)商業(yè)化的籌資方式、運(yùn)作方式降低資金壓力，挖掘價(jià)值。
　　1、籌資方式——按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則進(jìn)行籌資
　　啟動(dòng)期
　　項(xiàng)目的啟動(dòng)期，銀行授信融資為主?？梢砸缘罔F沿線物業(yè)發(fā)展統(tǒng)籌商的地位以及物業(yè)發(fā)展的利潤(rùn)預(yù)期，向銀行申請(qǐng)信用貸款。
　　發(fā)展期
　　項(xiàng)目發(fā)展期，當(dāng)沿線物業(yè)發(fā)展到具有一定的品牌，項(xiàng)目發(fā)展具有相當(dāng)?shù)内A利性時(shí)，采取入干股的方式，即不投入實(shí)際資金，以項(xiàng)目發(fā)展權(quán)獲得收益分配，這樣可以避免資金運(yùn)作的各種風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，項(xiàng)目發(fā)展形成良性循環(huán)后，物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入及物業(yè)管理收入也可以用于新項(xiàng)目的發(fā)展。
　　[案例1]：香港地鐵
　　香港地鐵建設(shè)費(fèi)用，其中政府的投資不足三分之一，地鐵建造的主要資金由各類(lèi)融資安排籌集，包括債券、財(cái)團(tuán)貸款和浮息票據(jù)等，通常由政府作擔(dān)保。
　　[案例2]：深圳地鐵
　　深圳地鐵從開(kāi)工伊始，便充分抓住其蘊(yùn)含的無(wú)限商機(jī)，比如地鐵車(chē)站廣告效應(yīng)；其裝修、票務(wù)等共120個(gè)項(xiàng)面向市場(chǎng)招標(biāo)。地鐵開(kāi)通之際，廣告媒體、連鎖商鋪、移動(dòng)通訊等商業(yè)資源將同步運(yùn)營(yíng)，銀行、書(shū)報(bào)刊、沖洗膠卷、洗衣、便利店、自動(dòng)售貨機(jī)等多種連鎖行業(yè)也將進(jìn)駐地鐵車(chē)站，給乘客提供優(yōu)質(zhì)商業(yè)服務(wù)的同時(shí)，最大限制挖掘了地鐵的商業(yè)價(jià)值。
　　2、市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)
　　香港地鐵的經(jīng)營(yíng)服務(wù)，既接受政府和市民多方面監(jiān)管，同時(shí)又在不受行政干預(yù)的環(huán)境下運(yùn)行。這是香港地鐵經(jīng)營(yíng)取得成功的一個(gè)重要因素。
　　地鐵公司的經(jīng)營(yíng)收入主要來(lái)自地鐵乘客的車(chē)費(fèi)。根據(jù)條例，地鐵公司有權(quán)決定票價(jià)。香港地鐵實(shí)行每年根據(jù)通脹率調(diào)整票價(jià)，漲價(jià)幅度略低于通漲指標(biāo)。
　　按照條例規(guī)定，誰(shuí)乘地鐵誰(shuí)付錢(qián)，而不應(yīng)以其他方式令不乘地鐵的掏腰包。所以，地鐵車(chē)票的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是：足以支付成本、支付利息，不斷改善地鐵系統(tǒng)和為投資者提供合理回報(bào)。地鐵公司制訂的回報(bào)率為10％。盡管每一次提高票價(jià)都會(huì)招致社會(huì)的反對(duì)聲，包括立法會(huì)議員的反對(duì)，但地鐵公司依然堅(jiān)持車(chē)票標(biāo)準(zhǔn)的原則。政府也沒(méi)有干預(yù)過(guò)地鐵公司對(duì)票價(jià)的決定權(quán)。
　　二、先進(jìn)的設(shè)施產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)
　　成功的首要條件是物質(zhì)基礎(chǔ)：即設(shè)施先進(jìn)，保障了龐大客運(yùn)流量能夠暢通無(wú)阻，從而發(fā)揮了規(guī)模效應(yīng)。
　　三、控制成本是經(jīng)營(yíng)成功的重要因素
　　[案例1]：香港地鐵公司
　　自有資產(chǎn)：在香港做生意，最大的成本開(kāi)支是工資和租金。對(duì)于地鐵公司來(lái)講，租金開(kāi)支并不多，因?yàn)楣镜墓ぷ鲌?chǎng)地大部分為自有資產(chǎn)。
　　員工素質(zhì)與控制員工數(shù)目：相對(duì)而言，工資成本占的比例很大。1998年有關(guān)員工薪酬及有關(guān)費(fèi)用為18.79億港元，1999年在市況較差的情況下仍增至19.11億港元，分別占未計(jì)算折舊前經(jīng)營(yíng)開(kāi)支的51.1％和50.8％。控制成本是地鐵公司經(jīng)營(yíng)成功的重要因素。地鐵公司并將員工素質(zhì)與控制員工數(shù)目作為經(jīng)營(yíng)管理的重要內(nèi)容。年內(nèi)，地鐵公司推出了自愿離職計(jì)劃，將員工由8786人減至7537人，而近5年來(lái)，地鐵的載客量達(dá)7.9億至8億人次。
　　[案例2]：廣州地鐵公司
　　國(guó)產(chǎn)化設(shè)備的應(yīng)用，降低了廣州地鐵的工程造價(jià)，從一號(hào)線的6.6億元／公里下降到二號(hào)線的5億元／公里，為運(yùn)營(yíng)后的地鐵消弭了一塊沉重的財(cái)政負(fù)擔(dān)。
　　四、政策扶持
　　延交地價(jià)，提前預(yù)售。
　　這可以一定程度的緩解項(xiàng)目發(fā)展的資金壓力，減少資金運(yùn)作成本。
　　獲得沿線土地的地價(jià)優(yōu)惠。
　　物業(yè)發(fā)展權(quán)須按市值繳付地價(jià)，但其中不包括地鐵開(kāi)通后的土地增加的附加值。一方面是政府對(duì)地鐵建設(shè)的間接出資，一方面可以降低物業(yè)發(fā)展的土地成本，一定程度上增強(qiáng)了發(fā)展物業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
　　協(xié)調(diào)舊城區(qū)拆遷工作，行政輔助政策。
　　涉及城市舊區(qū)改造的地塊，適用更靈活的拆遷安排及補(bǔ)償政策。
　　融資優(yōu)惠政策。
　　在為物業(yè)發(fā)展籌措資金時(shí)，可以獲得低息貸款。
　　與政府緊密合作制定運(yùn)輸計(jì)劃，加強(qiáng)地鐵車(chē)站的接駁服務(wù)。
包括泊車(chē)以后轉(zhuǎn)乘地鐵的停車(chē)場(chǎng)、及為接駁地鐵而改建的公共大、小巴和的士站等設(shè)施。使城市的交通網(wǎng)絡(luò)更高效，從而吸引更多的地鐵乘客和地鐵沿線發(fā)展物業(yè)的使用者。