軌道交通車站地域的集中開(kāi)發(fā)摘　要　透過(guò)在軌道交通車站地域城市開(kāi)發(fā)集中的表象,發(fā)掘出它最終的導(dǎo)向是城市的集中發(fā)展。通過(guò)研究集中開(kāi)發(fā)在城市用地、功能、空間集中方面蘊(yùn)涵的積極意義,探索在這些方面各自集中的有效方式。除論證了車站地域開(kāi)發(fā)與城市集中發(fā)展的因果聯(lián)系之外,還給城市管理部門主動(dòng)推進(jìn)這一特殊領(lǐng)域的城市集中提供理論支持和技術(shù)參考。軌道交通車站地域的集中開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的城市集中是全方位的,對(duì)城市整體用地、功能及空間集中都是一種積極的整合,因此是實(shí)現(xiàn)城市集中發(fā)展的一種切實(shí)有效的途徑。關(guān)鍵詞　城市軌道交通,車站,不動(dòng)步開(kāi)發(fā),城市發(fā)展,集中 我國(guó)的大部分城市正處于城市快速發(fā)展的時(shí)期,城市化使相對(duì)集中成為城市發(fā)展的主旋律。城市軌道交通在一些大城市的引入,不僅可以極大地緩解城市的交通壓力,還給城市的集中發(fā)展提供了一個(gè)全面整合的歷史機(jī)遇。這種整合主要來(lái)自于車站地域的集中開(kāi)發(fā),這也是以公共交通為導(dǎo)向開(kāi)發(fā)(Ｔｒａｎｓｉｔ ｏｒｉｅｎｔｅｄＤｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ,簡(jiǎn)稱TOD)模式的核心。由于軌道交通運(yùn)輸具有快捷與大運(yùn)量的優(yōu)勢(shì),高效率抵達(dá)和旺盛人氣促使車站地域的物業(yè)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)相對(duì)偏高,因而,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的作用下,商業(yè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)自然向車站地域集中。軌道交通車站地域的集中開(kāi)發(fā),對(duì)城市的用地、功能和空間等多方面的集中發(fā)展具有積極意義,城市管理部門應(yīng)該主動(dòng)地以適當(dāng)?shù)姆绞酵苿?dòng)這種集中開(kāi)發(fā)。 軌道交通車站地域高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為世界上關(guān)于軌道交通成功發(fā)展的一個(gè)共識(shí),無(wú)論是香港、東京、新加坡,還是歐美城市,在軌道交通發(fā)展的有關(guān)文件中對(duì)此都有明確的論述。如香港在《香港規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》中特別規(guī)定:在高容量運(yùn)輸樞紐附近進(jìn)行較高密度的住宅發(fā)展,住宅發(fā)展密度應(yīng)隨與鐵路車站及公共交通交匯處的距離增加而漸次下降[1]。新加坡在有關(guān)城市發(fā)展白皮書(shū)中提出:提高地鐵站及其周圍地區(qū)高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)的比率。東京在“第三次東京都長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展計(jì)劃”中特別強(qiáng)調(diào):結(jié)合軌道車站的各級(jí)商業(yè)中心強(qiáng)化土地的高度利用……軌道交通車站地域高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)是符合城市土地市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。其最根本的解釋就是:在一個(gè)地段引入軌道交通車站后由于可達(dá)性的提高,開(kāi)發(fā)用地的區(qū)位條件相對(duì)提高,區(qū)位條件好的地段開(kāi)發(fā)強(qiáng)度也就相對(duì)提高。1軌道交通車站的開(kāi)發(fā)用地集中1.1開(kāi)發(fā)用地集中的意義 如前所述,開(kāi)發(fā)活動(dòng)向軌道車站集中的背后有很強(qiáng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律在起作用,開(kāi)發(fā)自動(dòng)向車站集中能獲取更大的利益。城市規(guī)劃管理部門應(yīng)努力推動(dòng)開(kāi)發(fā)用地向車站的集中。原因在于:一是可以突出軌道交通是公共綠色交通的特點(diǎn);二是有利于促進(jìn)城市組團(tuán)式發(fā)展。 開(kāi)發(fā)向車站集中,可減少開(kāi)發(fā)用地距離軌道交通站點(diǎn)的距離。在軌道車站輻射的400～500ｍ范圍內(nèi),是到達(dá)車站“可步行性”(Ｗａｌｋａｂｉｌｉｔｙ)比較強(qiáng)的區(qū)域,即直接通過(guò)步行比較方便地到達(dá)車站。因此,開(kāi)發(fā)用地集中于這個(gè)范圍就與車站產(chǎn)生直接的步行聯(lián)系,不需要通過(guò)間接的交通中轉(zhuǎn),減少了中轉(zhuǎn)機(jī)動(dòng)交通產(chǎn)生的污染,從而進(jìn)一步突出了軌道交通作為綠色交通方式的特點(diǎn)。 開(kāi)發(fā)用地向車站集中,也使城市的平面布局得到新的整合。組團(tuán)式布局被證明是一種比較合理的城市布局形式,目前國(guó)內(nèi)的大城市如上海、廣州、深圳等都不約而同地選擇了核心城加衛(wèi)星城的組團(tuán)式布局模式,最新出臺(tái)的北京市總體規(guī)劃同樣著重于此。城市軌道交通加速了大城市組團(tuán)式發(fā)展的進(jìn)程,其根本原因是來(lái)自于開(kāi)發(fā)用地向車站的集中:車站地域開(kāi)發(fā)用地的增加必然會(huì)導(dǎo)致該地域之外的城市開(kāi)發(fā)用地相對(duì)減少,開(kāi)發(fā)地塊產(chǎn)生了一種向站點(diǎn)匯集的“漂移”運(yùn)動(dòng)。這個(gè)運(yùn)動(dòng)過(guò)程促進(jìn)了城市向組團(tuán)式布局的發(fā)展。1.2開(kāi)發(fā)用地集中的方式 軌道交通車站地域開(kāi)發(fā)用地的集中方式為特定的發(fā)展區(qū)集中,推動(dòng)集中的主要力量是城市的公共管理部門。具體方式包括公共管理部門獨(dú)家在車站地域劃出的專用集中發(fā)展區(qū),以及與私有機(jī)構(gòu)合作的聯(lián)合集中發(fā)展區(qū)。 專用集中發(fā)展區(qū),主要出現(xiàn)在軌道車站地域未開(kāi)發(fā)用地較多的情形下,一般在城市新區(qū)內(nèi)。在軌道交通的規(guī)劃階段決定軌道線路走向及車站位置時(shí),政府管理部門就將是否有利于集中開(kāi)發(fā)用地作為一個(gè)重要的依據(jù)。政府部門在車站地域劃出一定的范圍進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)并擁有其土地權(quán),從而在初始階段就主動(dòng)控制了開(kāi)發(fā)用地向車站的集中。這個(gè)劃出的開(kāi)發(fā)范圍一般稱為專用發(fā)展區(qū)(如香港稱為“專門綜合發(fā)展區(qū)”,臺(tái)北則稱為“特定專用區(qū)”等)。政府對(duì)集中的開(kāi)發(fā)用地主要進(jìn)行城市設(shè)計(jì)控制,通常不直接操作物業(yè)開(kāi)發(fā)。物業(yè)開(kāi)發(fā)往往委托軌道交通公司進(jìn)行管理。如香港將專門綜合發(fā)展區(qū)交給香港地鐵總公司管理,政府向從地鐵公司獲得開(kāi)發(fā)權(quán)的第三方———發(fā)展商收取地價(jià),地鐵公司和發(fā)展商則分享物業(yè)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。因此,在車站地域?qū)Ｓ眉邪l(fā)展中,政府扮演的是高層次集中統(tǒng)籌的角色。 聯(lián)合集中發(fā)展區(qū),主要出現(xiàn)在一些開(kāi)發(fā)用地權(quán)屬構(gòu)成復(fù)雜的車站地域,一般在城市的成熟發(fā)展區(qū)內(nèi)較多。在這類政府劃定的綜合發(fā)展區(qū)內(nèi),有公共權(quán)屬用地。也有私有權(quán)屬用地,為了獲得結(jié)合車站開(kāi)發(fā)的最大效益,將所有用地進(jìn)行集中控制非常必要。而其控制的基礎(chǔ)就是對(duì)土地權(quán)屬盡量進(jìn)行集中,將私有權(quán)屬用地通過(guò)適當(dāng)?shù)姆绞?如收購(gòu)或租賃)變?yōu)楣矙?quán)屬用地。美國(guó)土地協(xié)會(huì)在有關(guān)研究中指出,美國(guó)城市當(dāng)局在車站聯(lián)合開(kāi)發(fā)中對(duì)用地集中的方式基本上是對(duì)私有土地的收購(gòu)和租賃,而鑒于交易的復(fù)雜性,越來(lái)越多則采用土地租賃的形式。概括地說(shuō),聯(lián)合集中發(fā)展,就是政府通過(guò)“以私轉(zhuǎn)公”的方式將車站領(lǐng)域內(nèi)的土地權(quán)屬盡量公有化,以便對(duì)用地進(jìn)行統(tǒng)一的設(shè)計(jì)控制和開(kāi)發(fā)。2軌道交通車站的開(kāi)發(fā)功能集中2.1開(kāi)發(fā)動(dòng)能集中的意義 開(kāi)發(fā)的用地功能集中,主要表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)的物業(yè)功能在軌道車站的集中。這種集中不是單一功能的簡(jiǎn)單疊加,而是功能的多樣化復(fù)合。開(kāi)發(fā)功能的多樣化復(fù)合集中,不僅可以使車站開(kāi)發(fā)和軌道交通運(yùn)營(yíng)都獲得較好的效益,最重要的是使車站地域成為一個(gè)富有活力的新型城市生活節(jié)點(diǎn)。這些城市生活新節(jié)點(diǎn)可以發(fā)展成為城市地段功能中心、城市片區(qū)功能中心等,甚至成為分區(qū)城市功能中心,使城市功能結(jié)構(gòu)得到新的集中整合。 多功能的復(fù)合,也充分利用了軌道交通車站的人流活動(dòng)在時(shí)間上的持續(xù)性,使物業(yè)開(kāi)發(fā)特別是商業(yè)性開(kāi)發(fā)獲得良好的效益;這種復(fù)合功能反過(guò)來(lái)也加強(qiáng)了人流在時(shí)間上的均布性,為軌道交通提供了持續(xù)的客流供給。 在車站地域開(kāi)發(fā)的功能配置中,將辦公、商業(yè)、娛樂(lè)、餐飲和居住等多樣化功能混合組織在一起,增加了城市活動(dòng)的強(qiáng)度;同時(shí),在活動(dòng)時(shí)間上可以保持較長(zhǎng)的持續(xù)性,避免了單一功能容易造成的活動(dòng)空白,從而使城市活力得到提高。美國(guó)城市活力論的倡導(dǎo)者簡(jiǎn)·雅各布特別注重功能多樣化對(duì)提高城市活力的關(guān)鍵作用。而與此一脈相承的是,在近年來(lái)開(kāi)始活躍的“ＴＯＤ”理論中也秉承了這一理念。在ＴＯＤ的十大原則[2]中就有土地混合使用的重要原則。這說(shuō)明功能復(fù)合對(duì)形成活力城區(qū)的重要作用已逐漸獲得了共識(shí)。2.2開(kāi)發(fā)功能集中的方式 軌道交通車站開(kāi)發(fā)功能的復(fù)合集中,在平面布局上并不是一種隨機(jī)的集中,而是一種有序的集中。由于主要的物業(yè)功能如辦公、商業(yè)和居住等對(duì)車站敏感程度不一而體現(xiàn)出一定的空間經(jīng)濟(jì)規(guī)律,從而決定了它們都有相對(duì)適宜的空間位置。一般來(lái)說(shuō),辦公人員的步行交通行為十分明確,抵達(dá)辦公地點(diǎn)的效率要求非常高,辦公地點(diǎn)越靠近車站越好,到車站的步行時(shí)間越短越好,因此,辦公的位置對(duì)車站也最敏感,購(gòu)物分為有計(jì)劃性和非計(jì)劃性兩種,購(gòu)物者的步行交通行為介于明確和模糊之間,抵達(dá)效率要求一般,因此商業(yè)物業(yè)離車站的距離比辦公物業(yè)的敏感性要弱。但商業(yè)對(duì)人流聚集程度更為敏感,由于離站越遠(yuǎn)人流越難集中,因而商業(yè)的位置也只適宜于購(gòu)物步行的習(xí)慣范圍之內(nèi),一般為距離車站200～300ｍ。居住物業(yè)雖然要求有較高的抵達(dá)效率,理論上對(duì)車站也比較敏感,但是現(xiàn)實(shí)中居住物業(yè)的價(jià)格和利潤(rùn)比辦公和商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)低,因此,居住物業(yè)在車站地域內(nèi)有被辦公和商業(yè)物業(yè)向外“排擠”的空間布局現(xiàn)象。綜上所述,在車站地域內(nèi)三種主要物業(yè)的空間經(jīng)濟(jì)布局規(guī)律表現(xiàn)為:辦公物業(yè)盡可能地靠近車站,商業(yè)物業(yè)在車站的200～300ｍ步行范圍之內(nèi);居住物業(yè)雖爭(zhēng)取接近車站但大都被辦公和商業(yè)物業(yè)向外推移(見(jiàn)圖1)。這一規(guī)律體現(xiàn)了軌道交通車站地域復(fù)合功能開(kāi)發(fā)的有序集中。 以上的有序集中模式在現(xiàn)實(shí)中得到證實(shí)。在深圳市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院的“軌道交通二期工程詳細(xì)規(guī)劃”研究中,對(duì)一期工程地鐵車站地域內(nèi)的物業(yè)開(kāi)發(fā)分布進(jìn)行深入調(diào)查研究后發(fā)現(xiàn):辦公物業(yè)地價(jià)總體隨離站距離的減少而增加,進(jìn)入緊臨車站的100ｍ范圍增幅顯著,100ｍ范圍內(nèi)平均比100～200ｍ范圍提升近14%,200ｍ外范圍衰減不明顯;地鐵車站地域(500ｍ半徑范圍)的商業(yè)物業(yè)樓面地價(jià)總體隨離站距離的減少而增加,進(jìn)入400ｍ范圍增幅顯著,且在200ｍ范圍有更大幅度的提升,100～200ｍ范圍平均比200～300ｍ范圍提升超過(guò)10%;住宅物業(yè)地價(jià)總體隨離站距離的減少而增加,但是相比商業(yè)物業(yè)在500ｍ范圍內(nèi)變化幅度要小,進(jìn)入300ｍ范圍增幅顯著,200～300ｍ范圍平均比300～400ｍ范圍提升近20%。同樣的變化規(guī)律在香港等其他城市的軌道交通站點(diǎn)的表現(xiàn)也大致相同。3　軌道交通車站的開(kāi)發(fā)空間集中3.1開(kāi)發(fā)空間集中的意義 軌道交通車站地域開(kāi)發(fā)除表現(xiàn)為用地和功能的集中外,在空間上也表現(xiàn)出較強(qiáng)的集中態(tài)勢(shì)。也就是說(shuō),軌道交通車站開(kāi)發(fā)帶來(lái)的集中不僅是城市二維平面的,還是三維空間的,具體表現(xiàn)為高強(qiáng)度的土地開(kāi)發(fā)導(dǎo)致的空間聚集。 高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的軌道交通車站地域空間的集中對(duì)城市空間乃至城市社會(huì)都具有重要的意義。在城市空間方面,車站地域高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)導(dǎo)致的城市空間集中,促成了一種集中的“珠鏈?zhǔn)健钡某鞘锌臻g結(jié)構(gòu)模式。高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)顯示了空間有機(jī)集中的優(yōu)勢(shì):車站地域簇團(tuán)式布局避免了傳統(tǒng)單一核心區(qū)密度過(guò)大的缺點(diǎn),形成各種不同級(jí)別的多核城市空間模式。簇團(tuán)實(shí)行集約化土地資源利用,通過(guò)垂直空間資源的深度開(kāi)發(fā)避免城市空間“馬賽克”式的蔓延,從而能夠在簇團(tuán)之間留出更多的城市生態(tài)空間。車站地區(qū)用地的高強(qiáng)度是均衡中的高強(qiáng)度。城市空間向車站地域積聚,周邊地區(qū)的用地強(qiáng)度則相應(yīng)下降,這樣仍然能夠保持城市總體密度的均衡。在城市社會(huì)方面,高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)導(dǎo)致了城市人口集中,在市民中倡導(dǎo)綠色公共交通的出行方式,具有非常現(xiàn)實(shí)的社會(huì)意義。通過(guò)高強(qiáng)度的與軌道交通車站結(jié)合的土地開(kāi)發(fā),可以提高車站腹地的就業(yè)和居住人口覆蓋量,從而提高軌道交通一次客流的數(shù)量。因此,這是一種政府對(duì)公交優(yōu)先出行方式的實(shí)質(zhì)性引導(dǎo)措施。人口的高度集中形成了穩(wěn)定且龐大的使用公交的群體,能有效遏制小汽車過(guò)熱消費(fèi)。 車站地域高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)還產(chǎn)生了一種新型的城市社區(qū)———快速公交社區(qū)。以軌道交通為主導(dǎo)的出行方式是其最根本的特點(diǎn)。客觀上來(lái)說(shuō),這種社區(qū)數(shù)量越多、社區(qū)的人口越多,以其它交通方式出行的其它社區(qū)人口就會(huì)相應(yīng)減少。城市社區(qū)人口以這種快速公交社區(qū)為發(fā)展目標(biāo)的再分配現(xiàn)象,導(dǎo)致了城市社區(qū)組織結(jié)構(gòu)大規(guī)模地重組。3.2開(kāi)發(fā)空間集中的方式 軌道交通車站地域開(kāi)發(fā)的空間集中方式可以描述為城市空間的豎向積聚。這種積聚除了地面高層建筑的集中外,還有地下空間的集中利用。 高層建筑集中對(duì)于保證高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)地區(qū)的環(huán)境具有重要的意義。從局部來(lái)看,高層建筑集中能使空地相對(duì)集中,便于創(chuàng)造集中的開(kāi)敞空間;從整體來(lái)看,高層建筑集中使車站地區(qū)外圍空間密度相對(duì)降低,從而有利于城市整體空間層次的塑造。軌道交通站點(diǎn)高層集中現(xiàn)象非常顯著,特別是在城市的核心圈層通常呈現(xiàn)超高層建筑集中,這是軌道交通為主導(dǎo)的出行方式反映在用地開(kāi)發(fā)上的集約化空間模式。軌道交通出行比例越大,這種空間集中特征就越明顯。圖3中,高層建筑的集中強(qiáng)度遵循從車站向外圍漸降的基礎(chǔ),建筑高度也逐漸向周邊降低。從軌道交通走廊整體來(lái)看,“珠鏈?zhǔn)健笨臻g結(jié)構(gòu)得到了形象的演繹(見(jiàn)圖4)。 地下空間的有效利用是軌道車站領(lǐng)域空間集中的另一種重要形式。城市的大部分地下共用空間都會(huì)集中到軌道交通車站地域。據(jù)有關(guān)資料顯示,日本的地下商業(yè)空間開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中,有47%集中在軌道交通車站地域。我國(guó)在軌道交通車站建設(shè)中也越來(lái)越重視與地下共用空間開(kāi)發(fā)的結(jié)合。如在深圳市地鐵一期工程各站點(diǎn)的設(shè)計(jì)中,針對(duì)線路所經(jīng)過(guò)的成熟建設(shè)地段地下空間利用欠缺的狀況,采用了添加周圍建筑與車站的地下聯(lián)系通道、在車站與臨街建筑之間的人行道下增設(shè)地下商業(yè)中介空間、變?cè)薪ㄖ叵驴臻g用途為公共用途等方法來(lái)拓展地下空間的集中使用。可以說(shuō),地下空間的集中使用是城市空間在軌道交通車站地域空間集中的一個(gè)極致表現(xiàn)。高空發(fā)展到了一定極限后必然需求逆向的深度開(kāi)發(fā)。4結(jié)語(yǔ) 城市軌道交通車站開(kāi)發(fā)從用地的發(fā)展區(qū)集中,到功能的有序集中,最后形成了空間的豎向積聚。這個(gè)過(guò)程其實(shí)就是在實(shí)現(xiàn)城市的有機(jī)集中的過(guò)程:用地的集中促進(jìn)了城市組團(tuán)式的平面布局發(fā)展;功能的集中形成了富有活力的新型城市生活節(jié)點(diǎn),使二維的城市平面內(nèi)容在節(jié)點(diǎn)得到強(qiáng)化;空間的集中是前兩者集中的必然結(jié)果,是在二維平面集中的基礎(chǔ)上進(jìn)一步的豎向積聚。從這個(gè)過(guò)程中可以看出,軌道交通車站開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的城市集中是全方位的,對(duì)城市整體用地、功能及空間都是一種積極的集中整合,因此它是實(shí)現(xiàn)城市集中發(fā)展的一種切實(shí)有效的途徑。參考文獻(xiàn)1香港城市規(guī)劃署.香港城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則.ｈｔｔｐ://ｗｗｗ.ｉｎｆｏ.ｇｏｖ.ｈｋ/ｐｌａｎｎｉｎｇ.2ＴＯＤＡｄｖａｎｃｅｓ.ｈｔｔｐ://ｗｗｗ.ｎｅｗｕｒｂａｎｓｉｍ.ｏｒｇ.3葉霞飛,顧保南.城市軌道交通規(guī)劃與設(shè)計(jì).北京:中國(guó)鐵道出版社,19994深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院.深圳市軌道交通二期工程詳細(xì)規(guī)劃.20035丹尼斯·迪帕斯奎爾,威廉·Ｃ·惠頓.龍奮杰等譯.城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與房地產(chǎn)市場(chǎng).北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,培生教育出版集團(tuán),20026束昱.地下空間資源的開(kāi)發(fā)與利用.上海:同濟(jì)大學(xué)出版社,20027朱喜鋼.城市空間集中與分散論.北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社,20028 張志榮.都市捷運(yùn):發(fā)展與應(yīng)用.天津:天津大學(xué)出版社,2002